Bornage

La matérialisation des limites

En France, la propriété foncière est, à ce jour, mal définie,
par un régime équivoque, incertain et générateur de conflits.

Notre territoire qui comporte 17 millions de propriétaires se partageant 100 millions de parcelles, est un pays de vieille civilisation où les propriétés se sont transmises par tous les moyens: vente, succession, adjudication, prescription, donation...

Toutefois, malgré la directive européenne sur les clauses abusives et une évolution récente tendant à faire admettre que l'on doit assurer l'efficacité de l'acte et la garantie de la transaction (accord Notaire / Géomètre-Expert du 28 juin 1989) les contrats de mutation immobilière comportent encore trop souvent dans le chapitre "Conditions Générales", la clause de non-garantie.

C'est l'aspect paradoxal des conditions de mutation de la propriété foncière: le droit est parfaitement défini, alors que l'objet de ce droit peut s'évanouir partiellement ou totalement.

A quoi sert d'avoir droit à un kilo de pain, si le morceau fourni ne pèse que 500 grammes, sans réclamation possible, ou même s'il demeure introuvable?

C'est pourtant le sort à peine croyable de toutes les propriétés françaises, SAUF lorsque l'acte indique et annexe un document dressé par un Géomètre-Expert Foncier, garantissant sous la responsabilité de ce dernier, au moins la position et la situation des limites, et souvent la superficie de la propriété concernée.

On voit immédiatement l'étendue de l'insuffisance dont nous souffrons à une époque où la garantie de la chose vendue devient la règle élémentaire qui régit les rapports entre vendeurs et acheteurs.

Cet état de fait très incertain n'a pas créé trop de dommages jusqu'à un proche passé car:

	le rythme des mutations et des divisions était plus lent qu'aujourd'hui;
	la population était plus respectueuse du droit d'autrui, connaissait mieux son prochain ainsi que la légitimité de son droit et les limites de ses fonds;
	les juges de paix qui étaient plus particulièrement chargés du règlement des litiges fonciers jouaient souvent le rôle du conciliateur;

Mais il n'est plus possible aujourd'hui de demeurer plus longtemps, sans inconvénient majeur, dans une situation aussi incertaine, qui pour les raisons évoquées ci-dessous multiplient les conflits et les litiges encombrant inutilement les tribunaux.

	La mobilité accentuée des individus, l'élévation du niveau culturel, l'accès à l'information pour tous et l'évolution des mentalités font que la peur ancestrale "d'aller au tribunal" a disparu.
	Nous sommes dans une société où le droit a de plus en plus d'importance et les réglementations actuelles régissant les possibilités d'occupation du sol et l'urbanisme imposent désormais de connaître de façon précise la configuration des unités foncières.

Exemple:

caractéristiques physiques du terrain à bâtir (superficie minimum, longueur de façade, largeur de l'accès...),

droit de bâtir résiduel (S.H.O.N. *)

L'usager a maintenant besoin de garantie dans tous les domaines.

Si, par le passé, le coût du bornage pouvait paraître disproportionné par rapport à la valeur du bien auquel il se rapportait, ce n'est plus le cas.

Le client qui demande le bornage de sa propriété désire essentiellement se protéger définitivement contre toute contestation sur ses frontières, vivre en paix et pouvoir construire une clôture, planter des arbres et implanter sa construction sans contestation possible en respectant la législation.

Par ailleurs, il y est souvent poussé par l'acquéreur qui tient à avoir la garantie de ce qu'il va acheter et à en payer le juste prix.

Il est donc généralement surpris que rien ne serve de base indiscutable à ses limites: actes avec clause de non-garantie et "sans garantie", cadastre imprécis et parfois erroné et de toute façon sans valeur juridique, trace de possession vague ou inexistante...

L'article 646 du Code Civil qui est le seul existant en matière de bornage énonce bien que:

"Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës..."

mais il ne s'agit là que d'une faculté laissée à chaque propriétaire et non d'une obligation d'ordre public.

* S.H.O.N. : surface hors œuvre nette